Når en ejer bygger om

En ejerlejlighedsejer har vidtgående muligheder for at foretage ombygninger i sin egen ejerlejlighed og kan i princippet handle som, hvis vedkommende var husejer. Det omfatter også indgreb i bærende konstruktioner mv. Ejerforeningen kann dog kræve, at ejerlejlighedsejeren indhenter de nødvendige myndighedstilladelser og anvender autoriserede rådgivere og håndværkere. Ofte medfører en ejers ombygning imidlertid større eller mindre indgreb i ejerforeningens ejendom eller i andre ejeres lejligheder/ejendom. Nedenfor kan du læse om de praktiske og juridiske rammer, når det sker – og hvad ejerforeningen skal være opmærksom på.

Indgreb i fællesejendom eller i andre ejeres ejendom

Hvis en ejerlejlighedsejer ønsker at gennemføre en ombygning, der griber ind i fælles ejendom eller i andre ejeres særejendom, skal der som hovedregel foreligge et samtykke fra ejerforeningen og/eller fra de berørte ejere. Der kan dog være fastsat særlige bestemmelser i foreningens vedtægter. På ejerforeningens vegne er det som udgangspunkt generalforsamlingen, der råder over ejerforeningens fællesejendom. Det er derfor normalt generalforsamlingen, der skal godkende en sådan ombygning. Man skal i den forbindelse være opmærksom på, om foreningens vedtægter – ligesom normalvedtægten (§ 4, stk. 2) – stiller krav om vedtagelse, og i særlige tilfælde med kvalificeret flertal. Kravene til kvalificeret flertal er nærmere beskrevet i vedtægterne. Det betyder ofte, at det er 2/3 af samtlige ejere både efter antal og fordelingstal, der skal stemme for. Samtykke fra berørte ejere kan ske ved skriftlig accept, eller ved at det på generalforsamlingen noteres, at disse ejere stemmer for og accepterer godkendelsen af ombygningen.

Hvad skal ejerforeningen være opmærksom på?

Ved stillingtagen til et forslag fra en ejer om ombygning og indgreb i fællesejendom bør ejerforeningen tage stilling til følgende:

1. Kan ejerforeningen overordnet acceptere ombygningen? Hvad betyder det for ejerforeningens fællesejendom og dens brugsmuligheder fremadrettet? Vil ejerforeningen godkende lignende ombygninger i fremtiden hos andre ejere? Er ombygningen og dens konsekvenser beskrevet tilstrækkeligt klart til, at foreningen kan tage stilling?

2. Værdi for ejerforeningen? Overgår der værdi fra ejerforeningen til den enkelte ejer i forbindelse med ombygningen, fx ændrede brugsrettigheder, ejerskab til fællesarealer mv.? Bør den pågældende ejer i givet fald betale ejerforeningen herfor? Det er op til ejerforeningen i givet fald at beslutte dette. Man skal i den forbindelse være opmærksom på, at eventuelle indtægter fra salg af fællesejendom og fælles rettigheder som udgangspunkt er skattepligtige for medlemmerne af ejerforeningen.

3. Sikkerhed for foreningen under byggeriet? Hvordan sikrer ejerforeningen og eventuelt berørte ejere sig mod, at noget går galt? Og hvordan sikrer de sig, at problemerne bliver løst, hvis noget alligevel går galt? Det kan fx ske, at den ejer, der bygger om, af den ene eller anden årsag ikke kan afslutte den påbegyndte ombygning, at der sker skade på ejerforeningens eller andre ejeres ejendom, eller at der efterfølgende er fejl og mangler, som skal udbedres. Ejerforeningen bør altid stille krav om, at der skal indhentes de nødvendige myndighedsgodkendelser, og at der anvendes autoriserede rådgivere og håndværkere. Ejerforeningen kan derudover stille krav om, at der tegnes nødvendige entrepriseforsikringer mv. Endelig kan ejerforeningen overveje at stille krav om sikkerhed for skader, byggearbejdernes afslutning og udbedring af eventuelle fejl og mangler. Sikkerheden kan f.eks. være en bankgaranti, deponering af et beløb eller lignende. Ejerforeningen bør dog samtidig være opmærksom på, at ejeren typisk allerede har stillet sikkerhed i et vist omfang over for ejerforeningen.

4. Aftaler om gennemførelse af ombygningen? Det kan være fornuftigt at lave konkrete aftaler om gennemførelsen af ombygningen. Det kan være, hvornår håndværkerne må arbejde, hvordan der skal tages hensyn i forbindelse med støj, støv., rengøring og oprydning på fællesarealer undervejs i projektet; hvordan og i hvor god tid der skal varsles i forbindelse med arbejde i ejerforeningens fællesejendom eller hos andre ejere; hvilken stand ejerforeningens fællesejendom og andre ejeres særejendom skal efterlades i, når arbejdet er afsluttet; hvornår ombygningen påbegyndes og afsluttes; og hvornår ejerforeningen eventuelt må gribe ind og afslutte arbejderne, hvis projektet går i stå.

5. Fremtidig vedligeholdelsesforpligtelse? Det bør afklares, om ombygningen medfører øgede vedligeholdelsesomkostninger i fremtiden, og om det giver anledning til, at der skal aftales en særskilt vedligeholdelsesforpligtelse for den udførende ejer. Vedligeholdelsesforpligtelsen er normalt fastlagt i foreningens vedtægter, og normalvedtægten tager delvist højde for disse forhold (§§ 26-28). Mange ejerforeningers vedtægter indeholder imidlertid andre bestemmelser vedrørende vedligeholdelsesforpligtelserne, og det kan i disse tilfælde være nødvendigt at ændre ejerforeningens vedtægter.

6. Fordeling af omkostninger? I forbindelse med gennemførelsen af byggesagen kan der opstå forskellige omkostninger, som man måske ikke lige har tænkt på. Det kan fx være til rådgivere, myndighedsgodkendelse, juridisk rådgivning, tinglysning af ændrede vedtægter, øget rengøring og ejendomsservice, fjernelse af affald og ekstraopgaver for administrator. Det bør aftales klart, hvem der afholder disse udgifter, eller hvordan de fordeles.

I foreninger, der følger normalvedtægten, er de relevante bestemmelser:

• §§ 3 og 4, stk. 2: Om vedtagelse på generalforsamling.
• §§ 26-28: Om vedligeholdelsesforpligtelse og skader som følge af ejers ombygning.
• § 29: Om adgang til andre ejerlejlighedsejeres særejendom og pligt til retablering i forbindelse med ombygning mv.

Normalvedtægten kan ses her.

Mere om normalvedtægten her.

Har I brug for rådgivning og sparring?

Hos DABEA hjælper vi vores kunder med at holde styr på detaljerne. I vores PREMIUM-pakke er inkluderet generel rådgivning og sparring, fx hvis en ejer vil bygge om. Har I i jeres ejerforening brug for en administrator, der står klar, når I har brug for det? Så kontakt os.

Vi sidder klar til at hjælpe jer.

Kontakt os for uddybende information på kontakt@dabea.dk eller telefon [21 86 68 44](tel:21 86 68 44).