Højesteretsdom ændrer ansvaret for skader ved andelshaveres ombygning. DABEA anbefaler, at andelsboligforeninger ændrer deres vedtægter for at tage højde for dommen.
En andelshaver hæfter for skader på foreningens ejendom, når andelshaven bygger om i sin andel. Dette har hidtil også været gældende, når skaderne er forårsaget af firmaer eller personer, som andelshaveren har antaget til at udføre ombygningen.
En ny højesteretsdom slår nu fast, at dette ikke altid er tilfældet. I den konkrete sag havde en andelshaver antaget et firma til at udføre en badeværelsesrenovering. Firmaets underentreprenør borede under ombygningen hul i et vandrør, hvilket medførte skader på foreningens ejendom og hos en anden andelshaver. Højesteretsdommen slår nu fast, at foreningen ikke kunne kræve, at andelshaveren hæftede for skaderne. Højesteret fastslår derimod, at foreningen (og underboen) må rette sit krav mod den pågældende underentreprenør. Højesteret begrunder blandt andet sin afgørelse med, at andelshaveren i henhold til foreningens vedtægter ikke havde et ansvar for sådanne skader.
Konsekvensen af dommen er, at andelsboligforeninger nu i højere grad har behov for at sikre sig, at andelshaveres ombygninger ikke medfører skade på fælles ejendom. Det skyldes, at det efterfølgende kan være vanskeligt for foreningen at placere et ansvar og få udbedret skader, der ofte kan være meget kostbare at få udbedret.
Dommen kan læses her.
Ændring af foreningens vedtægter
DABEA anbefaler på baggrund af dommen, at andelsboligforeninger ændrer deres vedtægter for at tage højde for dommen.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) – har på baggrund af dommen ændret deres standardvedtægter. DABEA anbefaler, at foreningerne følger denne ændring.
Ændringen omfatter
- At foreningen kan få en fagmand til at forhåndsvurdere de forandringer en andelshaver ønsker at lave - for andelshaverens regning - så man sikrer, at det er forsvarligt og ikke er til gene for andre andelshavere.
- At en forandring betinges af, at der under og efter arbejdet kan føres tilsyn af en af bestyrelsen udpeget fagmand, for andelshavers regning.
- At bestyrelsen kan betinge udførelsen af en forandring af, at andelshaveren, der ønsker arbejdet udført, tegner en forsikring eller stiller sikkerhed, inden arbejdet sættes i gang.
- At andelshaveren kan dokumentere, at der bruges autoriserede håndværkere med ansvarsforsikring, inden arbejdet sættes i gang, når et stykke arbejde skal laves af en autoriseret håndværker.
- At bestyrelsen kan kræve reetablering af det udførte arbejde, hvis det er lavet uden tilladelse eller i strid med de krav, som står i vedtægterne.
- At andelshaveren, der får et arbejde udført, er erstatningsansvarlig for skader, herunder hændelige skader, der er forårsaget af forandringerne - uanset hvem der har udført dem. Altså et objektivt ansvar.
Ændringerne er beskrevet på ABF’s hjemmeside.
Der er også en guide til opdatering af vedtægterne her.
Betydning for købere af andele
ABF lægger ikke op til, at en senere andelshaver hæfter for skader på fælles ejendom som følge af en tidligere andelshavers ombygning.
Men en køber af en andel er fortsat ansvarlig for vedligeholdelsen og eventuelt ulovlige installationer mv. i egen andelsbolig. En køber af en andel overtager således ansvaret for, at andelsboligen er vedligeholdt og lovlig. Viser der sig (skjulte) fejl og mangler i andelsboligen, er det købers ansvar at sikre udbedring. Køber kan rette krav mod sælger for sådanne fejl og mangler. Det slår en anden ny højesteretsdom fast.
Højesterets dom vedrørende sælgeransvar kan læses her.
Betydning i ejerforeninger
Højesteret lægger op til, at man skal se på en forenings vedtægter for at fastslå, hvilket ansvar et medlem har for skader på foreningens ejendom. Den konkrete dom tog udgangspunkt i den pågældende andelsboligforenings vedtægter.
I ejerforeninger skal man derfor se på ejerforeningens vedtægter.
DABEA har fået oplyst, at Ejendom Danmark umiddelbart vurderer, at det i de fleste ejerforeninger fortsat vil være gældende, at ejer har objektivt ansvar for skader som følge af ombygninger og manglende vedligeholdelse. Der peges i den forbindelse blandt andet på normalvedtægten, der fastslår, at en ejer har ansvaret for skader som følge af egne ombygninger og vedligeholdelsesforpligtelser (§27, stk. 5 og § 28).
