De fleste andelsboligforeninger har fået nye ejendomsvurderinger i 2024. Vi gennemgår her de væsentligste spørgsmål.
Hvad er den nye ejendomsvurdering?
De offentlige vurderinger har været suspenderet i en længere årrække, men nu kommer der nye vurderinger af henholdsvis grundværdier (værdien af grunden) og ejendomsværdier (værdien af grund og bygninger).
For andelsboligforeninger er det kun grundværdien, der bliver vurderet, da andelsboligforeninger kun betaler grundskyld.
Fastsættelsen af grundværdien sker på en ny måde. Udgangspunktet er, at grundværdien fastsættes ud fra, hvad en grund er værd, hvis der ikke er nogen bygning på grunden, og den sælges til byggeri af ejerlejligheder med maksimal udnyttelse af grunden. Dermed adskiller fastsættelsen af den skattemæssige grundværdi sig fra den værdifastsættelse, der bruges til at fastsætte værdien af andelene i andelsboligforeningen.
Vurderingstakten og ”foreløbige” vurderinger
Princippet i vurderingssystemet er, at grundværdien fastsættes hvert andet år, og danner grundlag for de følgende to års skattebetalinger.
- Vurderingen for 2023 bruges således til at fastsætte skatten for 2024 og 2025.
- Vurderingen for 2025 bruges således til at fastsætte skatten for 2026 og 2027.
- Vurderingen for 2027 bruges således til at fastsætte skatten for 2028 og 2029.
Da vurderingerne imidlertid er forsinkede, vil dette ikke helt gælde i de kommende år:
- Vurderingen for 2023, der netop er udsendt, er foreløbig. Det betyder, at den foreløbige vurdering for 2023 bruges til at fastsætte skatten for 2024 og 2025. Men der kommer en endelig vurdering for 2023 i 2025 eller 2026. Når den endelige vurdering kommer, reguleres skatten bagudrettet for 2024 og 2025.
- Vurderingen for 2025, der skal bruges til at fastsætte skatten for 2026 og 2027, bliver en indeksering af den endelige 2023-vurdering. Der kommer således ikke en ”rigtig” ny vurdering i 2025.
- Vurderingen for 2027, der skal bruges til at fastsætte skatten for 2028 og 2029, forventes at blive den første, der følger den påtænkte takt.
Kan der klages over ejendomsvurderingen?
Udgangspunktet er, at der ikke kan klages over de ”foreløbige” vurderinger for 2023, der udsendes nu. Det er således kun muligt at klage, hvis vurderingen er meget forkert. Muligheder for at klage skal dog afklares nærmere i de konkrete tilfælde med Vurderingsstyrelsen.
Udgangspunktet er således, at der først kan klages, når de ”endelige” 2023-vurderinger kommer i 2025 eller 2026.
Hvor meget stiger skatten?
Det er forventningen, at de nye vurderinger og skattesatser vil medføre betydelige skattestigninger for andelsboligforeninger – særligt i hovedstadsområdet.
Samlet forventes det, at skatten for andelsboligforeninger vil stige fra 1,0 mia. kr. til 1,7 mia. kr. på landsplan.
Stigningen bliver størst i København – forventeligt ca. 100 pct. i gennemsnit ved fuld indfasning. Omvendt vil der også være andelsboligforeninger, der vil opleve faldende skattebetaling – særligt uden for de større byer.
Hvor hurtigt stiger skatten?
I 2024 vil andelsboligforeningerne kun opleve begrænsede stigninger, da der gælder en såkaldt stigningsbegrænsning. I 2024 er stigningsbegrænsningen på 2,8 pct. af det, der blev betalt i 2023. Dvs. en forening vil højst komme til at betale 2,8 pct. mere i 2024 end i 2023.
Fra og med 2025 kan stigningerne blive større, hvor den kan være på 4,75 pct. af den endelige grundskyld i henhold til de nye vurderinger og skattesatser.
Da der ikke er noget loft over, hvor meget den samlede grundskyld kan blive, er der derfor heller ikke noget loft over, hvor meget grundskylden kan stige fra og med 2025. Foreningen stiger blot med 4,75 pct. af den endelige grundskyld hvert år, indtil den er nået til at betale fuld grundskyld.
For en forening, der i 2024 betaler 100.000 kr. i grundskyld, og hvor den endelige grundskyld beregnes til 300.000 kr., vil stigningen fra 2024 til 2025 være på 14.250 kr. De 14.250 kr. svarer til 4,75 pct. af den endelige grundskyld på 300.000 kr. Foreningen vil således opleve en stigning på 14,25 pct. fra 2024 til 2025 fra 100.000 kr. til 114.250 kr. Og denne stigning vil blive ved i ca. 14 år, indtil foreningen betaler 300.000 kr. – medmindre der i mellemtiden kommer nye vurderinger, der medfører ændret vurdering og skat.
Kan ejendomsvurderingen bruges til at fastsætte værdien af foreningen og andelene?
Mange foreninger undrer sig over, at de nye grundværdier er væsentligt højere end deres valuarvurdering. Foreninger skal i den forbindelse være opmærksomme på, at de to vurderinger bygger to vidt forskellige principper:
- Den nye ejendomsvurdering er en skatteteknisk vurdering af, hvad foreningens grund ville være værd, hvis der ikke var nogen bygning på grunden, og grunden blev solgt til byggeri af ejerlejligheder med fuld udnyttelse af grunden.
- Valuarvurderingen er en vurdering af, hvad den faktiske ejendom er værd, hvis foreningens nuværende ejendom sælges som udlejningsejendom.
De to vurderinger kan derfor ikke sammenlignes.
Den nye ejendomsvurdering af grundværdien adskiller sig derfor også fra den ”gamle” offentlige vurdering af ejendomværdien, som nogle andelsboligforeninger bruger til at fastsætte værdien af andelene. Den gamle vurdering tog ligeledes udgangspunkt i et salg af foreningens ejendom som udlejningsejendom.
Det skal derfor understreges, at den nye offentlige vurdering ikke kan bruges til fastsættelse af værdien af andelene. Det skyldes, at den alene er en skatteteknisk beregning af grundværdien.
Den ”gamle” offentlige vurdering kan derimod fortsat bruges til værdiansættelsen af foreningen og andelene. Hertil er der dog også ændringer på vej. Regeringen har nemlig fremsat et lovforslag om ændring af værdifastsættelsen i andelsboligforeninger. Lovforslaget forventes vedtaget og træde i kraft den 15. april 2024.
Betaling af skatten
Fra og med 2024 overgår opkrævningen af grundskyld fra kommunerne til SKAT. For andelsboligforeninger betyder det, at foreningerne skal til at betale via foreningens ”skattekonto”.
I praksis betyder det, at foreningerne skal sætte penge ind på skattekontoen hos SKAT via den betalingslinje, som findes på ejendomsskattebilletten.
Man skal være opmærksom på, at pengene ikke kan indsættes for tidligt, da de så kommer retur fra SKAT.
Man kan ikke tilmelde betalingen til Betalingsservice, så det er vigtigt, at foreningen to gange årligt husker at overføre det rigtige beløb til skattekontoen.
Mange foreninger vil fortsat modtage opkrævninger fra kommunen. Denne opkrævning hedder nu ”bidragsopgørelse”, da SKAT har overtaget ”ejendomsskattebilletten”. Bidragsopgørelsen kan fx omfatte renovation, rottebekæmpelse, skorstensfejer og fortorvsrenhold – afhængig af hvad den enkelte kommune opkræver af bidrag.
Vil I have hjælp til administration af jeres forening, er I velkomne til at kontakte os for uforpligtende tilbud.
