Både andelsboligforeninger og grundejerforeninger skal være særligt opmærksomme på konsekvenserne af den nye skattereform her i 2026. Der bliver nu udsendt deklarationsskrivelser og vurderinger, hvor foreningerne har kort tid til at reagere over for SKAT.
Som det fremgår nederst i vejledningen, har vi i DABEA et samarbejde med Thomas Booker fra Kirk Larsen & Ascanius Advokater, som er ekspert i det nye skattesystem, og som kan hjælpe med at gennemgå og klage over de nye vurderinger.
I denne vejledning beskriver vi indledningsvist konsekvenserne af det nye ejendomsskattesystem for henholdsvis andelsboligforeninger og grundejerforeninger. Dernæst kan du læse, hvad der sker her i 2026, som I skal være opmærksomme på i jeres forening.
Nye ejendomsvurderinger i andelsboligforeninger
Det nye vurderingssystem medfører, at andelsboligforeninger fremover kun får en vurdering af grundværdien, da andelsboligforeninger kun betaler grundskyld. I det tidligere system blev den samlede værdi af foreningen som udlejningsejendom også vurderet, men det sker altså ikke længere.
Fastsættelsen af grundværdien sker ligeledes på en ny måde. Udgangspunktet er, at grundværdien fastsættes ud fra, hvad en grund er værd, hvis der ikke er nogen bygning på grunden, og grunden sælges til byggeri af ejerlejligheder med maksimal udnyttelse af grunden.
Da værdifastsættelsen af andelene i en andelsboligforening skal ske ud fra foreningens værdi som udlejningsejendom, kan den nye skattemæssige vurdering af grundværdien ikke bruges til at fastsætte værdien af andelene i andelsboligforeningen. Du kan se mere herom i vores artikler om andelsboligforeninger og det nye skattesystem samt om værdifastsættelse i andelsboligforeninger.
Nye ejendomsvurderinger i grundejerforeninger
Det nye vurderingssystem medfører, at grundejerforeninger som noget nyt fremover skal til at betale ejendomsskat. Baggrunden er, at værdien af grundejerforeningernes fællesarealer fastsættes på en ny måde.
Tidligere har praksis været, at fællesarealer uden byggeret blev vurderet til at have en værdi på nul kr. Grundejerforeningerne var således tidligere fritaget fra at betale skat. Baggrunden var, at man anså værdien af fællesarealerne som indregnet i værdien af grundejernes egne grunde, så værdien af fællesarealerne således var indregnet i den enkelte grundejers grundværdi.
Sådan er det ikke med det nye ejendomsvurderingssystem. Med det nye system vurderer SKAT som udgangspunkt fællesarealerne som ubebyggede erhvervsarealer. I praksis betyder det, at grundværdien som udgangspunkt fastsættes til 1/10 af grundværdien for grunde med ejerboliger.
Da der kan være tale om store arealer, vil ejendomsskatten også kunne komme til at udgøre en betydelig udgift for den enkelte grundejerforening.
Det er forskelligt, hvornår grundejerforeningerne begynder at betale skat af grundarealerne. Nogle foreninger begyndte allerede i 2024, mens de fleste begyndte i 2025. Starttidspunktet afhænger af vurderingen af foreningernes arealer før 2024. Vi har dog også set grundejerforeninger, som endnu ikke har fået opkrævning af ejendomsskat – men hvor det må forventes, at det sker på et tidspunkt.
I foreninger hvor skattebetalingen er ukendt, anbefaler vi, at man på førstkommende generalforsamling vedtager følgende bemyndigelse:
“Bestyrelsen bemyndiges til at opkræve et ekstraordinært medlemsbidrag til dækning af en eventuel opkrævning af ejendomsskat, der ikke indgår i foreningens budget.”
Hvad sker der her i 2026
Både andelsboligforeninger og grundejerforeninger indgår i puljen af erhvervsejendomme, som får udsendt først deklarationsskrivelser og dernæst ejendomsvurderinger her i 2026.
Deklarationsskrivelser
En deklarationsskrivelse er en meddelelse fra SKAT, hvor de oplyser, at de nu skal til at gennemføre en vurdering af ejendommen. I deklarationsskrivelsen oplyser SKAT de faktuelle forhold, der er registreret om ejendommen, og som vil blive lagt til grund for vurderingen.
Modtageren har fire uger til at få ændret de data, der fremgår af deklarationsskrivelsen. Da ændringerne kan indebære, at data skal ændres i andre offentlige myndigheders systemer, fx BBR, skal foreningen reagere meget hurtigt.
Det er derfor vigtigt, at bestyrelsen gennemgår og forholder sig til deklarationsskrivelsen med det samme, når den modtages.
Endelig vurdering for 2021
Når de grundlæggende data er på plads, udarbejder SKAT den endelige vurdering for 2021. Vurderingen bruges til at beregne den endelige skat for 2022 og 2023.
SKAT beregner således, om foreningen skal have penge tilbage eller efterbetale, i forhold til hvad der faktisk og foreløbigt blev betalt i 2022 og 2023.
Foreningen har tre måneder til at klage over den endelige vurdering for 2021. Det er derfor igen vigtigt, at bestyrelsen forholder sig til vurderingen, når den modtages. Kirk Larsen & Ascanius kan hjælpe foreningen med at gennemgå vurderingen.
Efterfølgende vurderinger
Princippet i vurderingssystemet er, at grundværdien fastsættes hvert andet år, som så danner grundlag for de følgende to års skattebetalinger.
- Vurderingen for 2023 bruges således til at fastsætte skatten for 2024 og 2025.
- Vurderingen for 2025 bruges således til at fastsætte skatten for 2026 og 2027.
- Vurderingen for 2027 bruges således til at fastsætte skatten for 2028 og 2029.
Da vurderingerne – ligesom med den endelige vurdering for 2021 – er forsinkede, vil dette ikke helt gælde i disse år:
- Den endelige vurdering for 2023 forventes at komme ultimo 2026 eller primo 2027. Den endelige vurdering for 2023 vil blive brugt til at efterregulere skatten for 2024 og 2025.
- Den endelige vurdering for 2025, der skal bruges til skatteopkrævningen for 2026 og 2027, bliver en indeksering af den endelige 2023-vurdering. Der kommer således ikke en “rigtig” ny vurdering i 2025. Det gør det ekstra vigtigt, at man reagerer på vurderingen for 2023, når den kommer.
- Vurderingen for 2027, der skal bruges til skatteopkrævningen for 2028 og 2029, forventes at blive den første, der følger den påtænkte takt, dvs. at den forventes at komme før skatteopkrævningen i 2028. Dermed skulle der ikke blive både en foreløbig opkrævning og en efterfølgende efterregulering.
Særligt for nye grundejerforeninger
I ny-udstykkede grundejerforeninger kan der opstå særlige problemstillinger med vurderingerne, som I skal være opmærksomme på.
Problemstillingerne opstår, hvis foreningens fællesarealer ligger på en matrikel, som i 2023 omfattede nogle af de grunde, som først efterfølgende er udstykket. Når SKAT udarbejder vurderingen for 2023, tager SKAT ikke nødvendigvis højde for efterfølgende udstykninger, men alene værdien af den pågældende matrikel i 2023 med dertilhørende byggeretter mv.
Med andre ord kan opkrævningen til grundejerforeningen af skat for 2024 og 2025 komme til at omfatte skat for byggeretter, som slet ikke var en del af den pågældende matrikel i 2024 eller 2025, og som grundejerforeningen aldrig har ejet. Bestyrelsen skal således være ekstra opmærksom på deklarationsskrivelserne og vurderingerne.
Klagemuligheder og bistand hertil
DABEA har et samarbejde med Kirk Larsen & Ascanius Advokater, som er specialister inden for ejendomsvurderinger. Partner Thomas Booker tilbyder, at Kirk Larsen & Ascanius uforpligtende og uden honorar scanner jeres forenings ejendomsvurdering, når I modtager den.
Hvis det vurderes, at der er grundlag for at klage, kan foreningen indgå en aftale herom med Kirk Larsen & Ascanius.
I er altid velkomne til at kontakte DABEA, hvis I har spørgsmål eller brug for vejledning: kontakt@dabea.dk eller telefon 21 86 68 44.
