Vi bliver ofte spurgt, om ejerforeningens eller andelsboligforeningens bygningsforsikring dækker, når der sker skader i forbindelse med bygningsdele, som en ejer eller andelshaver har vedligeholdelsesansvaret for.
Det er et kompliceret spørgsmål, som ikke kan besvares enkelt. Men det kan overordnet siges, at der ofte vil være tilfælde, hvor foreningens bygningsforsikring dækker, selvom skaden sker i forbindelse med bygningsdele, som en ejer eller andelshaver har vedligeholdelsesansvaret for. Foreningens forsikring kan således godt dække i sager, hvor det er ejer eller andelshaver, der har vedligeholdelsesansvaret for det, der er årsag til skaden.
Nedenfor skitseres nogle generelle overvejelser. Hvad der gælder i den enkelte ejerforening eller andelsboligforening, afhænger af foreningens vedtægter, eventuelle generalforsamlingsbeslutninger og/eller praksis i foreningen samt foreningens specifikke forsikringsvilkår. Dertil kommer, at retspraksis på området ændrer sig i disse år, hvilket har skabt større uklarhed end tidligere.
Inden man forholder sig til en konkret sag, bør man derfor altid læse foreningens vedtægter igennem og se, hvad der står der.
Denne vejledning er derfor også med forbehold for, at forholdene kan være anderledes i jeres ejerforening eller andelsboligforening. Det vil ofte kræve en juridisk gennemgang af jeres forsikringsvilkår, vedtægter, beslutninger, praksis og eventuelt seneste retspraksis at afklare, hvad der gælder i en konkret sag i jeres forening.
Nedenfor beskriver vi først, hvad der normalt er dækket af foreningens bygningsforsikring. Dernæst ser vi på, hvornår ejer eller andelshaver kan blive gjort ansvarlig for en skade, og hvem der dækker selvrisikoen i en forsikringssag. Endelig beskriver vi det forhold, at de fleste foreninger med fordel kan få opdateret eller præciseret deres vedtægter, så det er klart, hvad der gælder i deres forening.
Hvornår er en skade omfattet af forsikringen?
Generelt er det sådan, at foreningens bygningsforsikring dækker skader på bygningen, hvis skadesårsagen er omfattet af forsikringen. Skadesårsagen kan godt være “udefrakommende”, fx fra hærværk, påkørsel, skybrud eller fra en vaskemaskine. Det kan også være fra en radiator, et rør eller lignende, som en ejer eller andelshaver har vedligeholdelsespligten for. Forudsætningen for dækning er naturligvis, at skaden opfylder betingelserne i forsikringsaftalen for at opnå dækning.
En forsikring dækker typisk ikke skader, der skyldes manglende vedligeholdelse og/eller ikke er pludseligt opstået. Man skal være opmærksom på, at det også kan være manglende vedligeholdelse, som en ejer er ansvarlig for. En ejers manglende vedligeholdelse, der medfører en skade, kan således medføre, at ejendommens forsikring ikke dækker de deraf følgende skader på foreningens ejendom. Det kan fx være langsomt udsivende vand på grund af manglende vedligeholdelse af fuger i et badeværelse, der har medført svamp i etageadskillelsen. Det skal dog bemærkes, at udsivning fra skjulte rørinstallationer normalt er dækket, hvis forsikringen omfatter dækning for skjulte rør.
Hvis forsikringen dækker, dækker den typisk skader på bygningen, inkl. gulve, lofter og vægge i de enkelte lejligheder. Det varierer, om udbedring af skadesårsagen er dækket eller ej, fx reparation af den vaskemaskine eller det rør, der lækker. Bygningsforsikringen dækker ikke skader på indbo, der skal være dækket af den enkelte beboers egen indboforsikring.
Kan ejer eller andelshaver blive gjort ansvarlig, selvom forsikringen dækker?
Bygningsforsikringen dækker ud fra princippet om “ting før ansvar”. Det betyder, at foreningens bygningsforsikring dækker en skade, selvom der er en ansvarlig for skaden. Der er dog undtagelser, hvis skaden fx er opstået som følge af en forsætlig handling. Ligesom det naturligvis er en forudsætning, at skaden i sig selv er dækningsberettiget.
Det betyder imidlertid ikke, at den ansvarlige ejer eller andelshaver ikke kan komme til at hæfte for skaden. Forsikringsselskabet kan nemlig vælge at gøre såkaldt “regres” gældende over for den ansvarlige. Dermed kræver forsikringsselskabet at få sit tab til udbedring af skaden som følge af den ansvarspådragende handling dækket hos den ansvarlige.
Forudsætningen herfor er naturligvis, at der er en ansvarlig for skaden. Det er oplagt tilfældet, hvis der er sket hærværk, eller hvis foreningens ejendom er blevet påkørt.
I andre situationer kan det være mere tvivlsomt, om fx en ejer eller andelshaver har handlet ansvarspådragende, når der sker en skade. Det kan fx være tvivlsomt, om en beboer har handlet ansvarspådragende, hvis denne løbende har vedligeholdt en radiator, og der alligevel opstår en skade som følge af læk på radiatoren. Omvendt har en beboer formentlig handlet ansvarspådragende, hvis beboeren ikke har reageret på en radiator eller et vandrør, som var begyndt at vise tegn på tæring eller læk.
Som det er nævnt ovenfor, afhænger ansvarsplacering desuden af foreningens vedtægter og praksis samt retspraksis, som ændrer sig i disse år. Det har tidligere i højere grad været lagt til grund, at en ejer eller andelshaver har et såkaldt objektivt ansvar for skader, der følger af bygningsdele, som denne har vedligeholdelsespligten for – og tilsvarende for skader forårsaget af en ejers eller andelshavers gæster og lejere. Objektivt ansvar betyder, at ejeren eller andelshaveren er ansvarlig, uanset om denne har handlet uagtsomt, groft uagtsomt eller forsætligt (subjektivt ansvar). Et objektivt ansvar kan således betyde, at en ejer eller andelshaver hæfter for skader som følge af bygningsdele, som ejeren har vedligeholdelsesansvaret for – uanset at ejeren eller andelshaveren ikke har handlet uagtsomt i den konkrete situation og fx løbende sørget for god vedligeholdelse af bygningsdelen. Nyere domme fra Højesteret har dog indskrænket dette, så der nok i højere grad nu gælder et subjektivt ansvar. Men retspraksis er stadig begrænset, og der kan være særlige bestemmelser i foreningens vedtægter, der fx fastlægger et objektivt ansvar, og som muligvis så vil være gældende, uanset de seneste domme.
Hvem dækker selvrisikoen?
Uanset at foreningens forsikring dækker en skade, der er opstået hos en ejer eller andelshaver, kan foreningen få udgifter til selvrisiko (og muligvis stigende forsikringspræmie). Spørgsmålet er så, om det er ejeren eller andelshaveren, der skal dække denne udgift til selvrisikoen.
I de tilfælde hvor en ejer eller andelshaver (eller tredjepart) har handlet ansvarspådragende, og forsikringsselskabet vil kunne kræve regres hos skadevolder, må det sandsynligvis kunne lægges til grund, at foreningen tilsvarende vil kunne søge sin udgift til selvrisiko dækket hos den ansvarlige.
I de tilfælde hvor der ikke er handlet ansvarspådragende, er det mere usikkert. Her må foreningen overveje, om den alligevel kan gøre et (objektivt) erstatningsansvar gældende på baggrund af foreningens vedtægter og praksis i foreningen mv.
Uklare vedtægter
Ovenstående giver ofte anledning til spørgsmål og uenighed i en forening. Det skyldes ikke mindst, at de fleste foreningers vedtægter ikke er særlig klare på dette område.
DABEA opfordrer derfor til, at foreninger drøfter problemstillingen og får opdateret deres vedtægter, så de afspejler de regler, som ejerne eller andelshaverne ønsker skal være gældende i foreningen.
DABEA kan sammen med vores advokat-samarbejdspartnere hjælpe hermed.
I er altid velkomne til at kontakte DABEA, hvis I har spørgsmål eller brug for vejledning: kontakt@dabea.dk eller telefon 21 86 68 44.
